שמאות מפורטת לקביעת שווי שוק
עבור מוכרי הנכסים והדירות אנו ממליצים לבצע שמאות מקרקעין מלאה, על מנת להעריך את שוויו הנכון של הנכס ולבחון הביטי מיסוי עתידי (מס שבח, היטלי השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל באם חלים) על מנת לקבל תמונת מצב עדכנית בדבר המחיר הראלי של הנכס והתשלומים הצפויים.
שמאות מפורטת ומלאה לרכישת נכס הנערכת ע"י שמאי מקרקעין הינה אסמכתא בעלת חשיבות גבוהה עבור רוכשי הנכסים במגזר הפרטי והעסקי, המהווה יעוץ והכוונה כבסיס קבלת ההחלטות באם להמשיך לרכישת הנכס או לסגת מהעסקה.
רכישת נכס למגורים או להשקעה הינה הוצאת הגדולה ביותר בחיינו. ברכישת נכס אין מקום לעשות טעויות, תיקון הטעות כרוך בעלויות כספיות גבוהות ועוגמת נפש
מה אנחנו בודקים בשמאות מפורטת:
מטרת השמאות – אומדן שווי שוק – בהגדרה "שווי שוק של הנכס- הוא הסכום הסביר שבו היו נמכרות הזכויות בנכס המוצע, במועד הקובע לשומה, בין קונה מרצון למוכר ברצון, ללא אילוץ, לאחר חשיפה סבירה של הנכס בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה".
- הכי חשוב לקנות במחיר שתואם את שווי הנכס , אנחנו בודקים את שווי השוק הנכון של הנכס בהתאמה למגמות בשוק הנדל"ן ע"י ביצוע סקרי מחירים לעסקאות השוואה לנכסים דומים
- בדיקת רישוי ובנייה–בדיקת היתר הבנייה ותוכניות הבקשה החתומות(גרמושקה) של כל נכס בוועדה לתכנון ובנייה על מנת להכיר את מהות ההיתר לנכס/הבניין והגדרת תיאורו בהיתר הבניה(דירת מגורים, מחסן, תא מלאכה, תעשיה, חדר אומנים, משרד, מרתף, חניה וכו) ולאמת את תשריט היתר הבנייה לבינוי בפועל ולאתר חריגות בנייה באם בוצעו ללא היתר, מניסיוני נתקלתי בהרבה מקרים של נכסים שאינם תואמים את היתרי הבניה והתוכניות האדריכליות שאושרו, ישנם חריגות בניה, יש מקרים שהנכס בכלל ללא היתר בניה ליעוד שהוא משמש, אלא מחסן או חדר כביסה (בבניינים ישנים היו על הגג חדרי כביסה שבמהלך השנים הוסבו לדירות מגורים)
מבנה מסוכן – בדיקה במנהל הנדסה מחלקת מבנים מסוכנים האם הבנין נכלל ברשימת המבנים המסוכנים באותה עיר.
- בדיקת מצב משפטי כשמאי מקרקעין זו אחת הבדיקות החשובות ביותר מכיוון שאם מתגלה בעיה בזיהוי המשפטי של הנכס, ייתכן ולא תוכלו לקחת משכנתא/לשעבד את הנכס או לחילופין שוויו יהיה נמוך יותר ואף לפעמים שונה מהותית
האם הנכס בבעלות פרטית או בחכירה, מהם תנאי החכירה, בודקים וקוראים בקפידה את הסכם החכירה ותנאיו. נדרש לאמת תשריט היתר הבנייה למול תשריט בית משותף או לחלופין תשריטי מכר קבלן ולבדוק התאמה.
בדיקת המצב התכנוני – בדיקת כל תכניות בניין העיר(תב"ע) החלות על הנכס, הכולל בין היתר, את זכויות הבנייה, האם ישנן זכויות בניה לא מנוצלות, מהו השימוש המיטבי לנכס, אולי כדאי להרוס לבנות מבנה חדש, אולי ישנן הפקעות ו/או בנינים סמוכים מתוכננים להבנות. ישנן השלכות כספיות כבודות משקל, לדוגמא בנושא מיסוי מקרקעין או היטל השבחה
- סקר מחירים וניתוח המחיר
בוחנים עסקאות מכר שבוצעו בנכסים דומים בסביבה הקרובה לנכס ומשווים לנכס נשוא חו"ד, בודקים היצע של נכסים שמוצעים למכירה תוך התאמות נדרשות לנכס המוצע למכירה והנכס נשוא חו"ד. ההשוואה בין מחירי היצע
עבור מוכרי הנכסים והדירות אנו ממליצים לבצע שמאות מקרקעין מלאה, על מנת להעריך את שוויו הנכון של הנכס ולבחון הביטי מיסוי עתידי (מס שבח, היטלי השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל באם חלים) על מנת לקבל תמונת מצב עדכנית בדבר המחיר הראלי של הנכס והתשלומים הצפויים.
- גורמים ושיקולים, עקרונות השומה
לאחר שאספתי ובדקתי את הנכס על פי הפרקים המתוארים לעיל אני בוחר את עקרונות השמאות שמתאימים לקביעת שווי הנכס – לרוב משתמשים בגישת ההשוואה. ישנן גישות נוספות – גישת היוון הכנסות – מתאים לנכסים בעלי אפיון מסחרי, גישת העלות – מתאימה יותר לקביעת שווי למגרשים ריקים לפני בניה.
- קביעת שווי שוק
לאחר שקלול כל הנתונים – מצב תיכנוני, מצב משפטי, מצב הבינוי, עריכת סקר מחירים וניתוח מחירי מכירה אני קובע את שווי הנכס על פי עקרונות השמאות
