שאלות ותשובות
מדוע חשוב לבצע שמאות מוקדמת/טרום רכישה או מכירה בטרם חתימה על הסכם מכר לרכישת נכס:
שמאות מוקדמת ומלאה לרכישת נכס הנערכת ע"י שמאי מקרקעין הינה אסמכתא בעלת חשיבות גבוהה עבור רוכשי הנכסים במגזר הפרטי והעסקי, המהווה יעוץ והכוונה כבסיס קבלת ההחלטות באם להמשיך לרכישת הנכס או לסגת מהעסקה.
רכישת נכס למגורים או להשקעה הינה הוצאת הגדולה ביותר בחיינו. ברכישת נכס אין מקום לעשות טעויות, תיקון הטעות כרוך בעלויות כספיות גבוהות ועוגמת נפש.
מה אנחנו בודקים בשמאות טרום רכישה:
- הכי חשוב לקנות במחיר שתואם את שווי הנכס , אנחנו בודקים שהמחיר המבוקש משקף את אומדן שווי השוק הנכון של הנכס בהתאמה למגמות בשוק הנדל"ן ע"י ביצוע סקרי מחירים לעסקאות השוואה לנכסים דומים
- בדיקת רישוי ובנייה–בדיקת היתר הבנייה ותוכניות הבקשה החתומות(גרמושקה) של כל נכס בוועדה לתכנון ובנייה על מנת להכיר את מהות ההיתר לנכס/הבניין והגדרת תיאורו בהיתר הבניה(דירת מגורים, מחסן, תא מלאכה, תעשיה, חדר אומנים, משרד, מרתף, חניה וכו) ולאמת את תשריט היתר הבנייה לבינוי בפועל ולאתר חריגות בנייה באם בוצעו ללא היתר, מנסיוני נתקלתי בהרבה מקרים של נכסים שאינם תואמים את היתרי הבניה והתוכניות האדריכליות שאושרו, ישנם חריגות בניה, יש מקרים שהנכס בכלל ללא היתר בניה ליעוד שהוא משמש, אלא מחסן או חדר כביסה (בבניינים ישנים היו על הגג חדרי כביסה שבמהלך השנים הוסבו לדירות מגורים)
מבנה מסוכן – בדיקה במנהל הנדסה מחלקת מבנים מסוכנים האם הבנין נכלל ברשימת המבנים המסוכנים באותה עיר.
- נדרש לאמת תשריט היתר הבנייה למול תשריט בית משותף או לחלופין תשריטי מכר קבלן ולבדוק התאמה.
- בדיקת המצב התכנוני – בדיקת כל תכניות בניין העיר(תב"ע) החלות על הנכס, הכולל בין היתר, את זכויות הבנייה, האם ישנן זכויות בניה לא מנוצלות, מהו השימוש המיטבי לנכס, אולי כדאי להרוס לבנות מבנה חדש, אולי ישנן הפקעות ו/או בנינים סמוכים מתוכננים להבנות. ישנן השלכות כספיות כבודות משקל, לדוגמא בנושא מיסוי מקרקעין או היטל השבחה
- בדיקת המצב המשפטי – כשמאי מקרקעין זו אחת הבדיקות החשובות ביותר מכיוון שאם מתגלה בעיה בזיהוי המשפטי של הנכס, ייתכן ולא תוכלו לקחת משכנתא/לשעבד את הנכס או לחילופין שוויו יהיה נמוך יותר ואף לפעמים שונה מהותית
עבור מוכרי הנכסים והדירות אנו ממליצים לבצע שמאות מקרקעין מלאה, על מנת להעריך את שוויו הנכון של הנכס ולבחון הביטי מיסוי עתידי (מס שבח, היטלי השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל באם חלים) על מנת לקבל תמונת מצב עדכנית בדבר המחיר הראלי של הנכס והתשלומים הצפויים.
על פי חוק מכר דירות כשרוכשים דירה מקבלן ישנה התחייבות חוזית למועד מסירה. איחור במועד המסירה גורר קנסות ופיצוי לרוכשים. במקרים של חילוקי דעות מול היזם עדיף להגיע עם חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך שיקבעה את דמי השכירות הראויים לנכס שרכשתם.
הוצאות הקשורות בהשבחת הנכס. בבתים צמודי קרקע שנבנו באופן עצמאי לרוב לא שמרו על כל החשבוניות בבניית הנכס. שמאי מקרקעין מנוסה ידע להעריך את ההוצאות שהיו לכם בבניית הנכס תוך שימוש במחירוני בניה רלוונטיים.
ביקור בנכס צילום ההשקעות שנעשו להשבחת הנכס ותמחור נכון עשוי להפחית את סכום מס השבח שתחויבו.
תפקידי כשמאי מלווה מטעם הדיירים מתחיל כבר בבחירת נציגות דיירים ועו"ד
בשלב זה מאוד חשוב לחבור לשמאי מקקעין שיהיה גורם מקצועי ומייעץ לדיירים בליווי הפרויקט.
מה זה כולל:
בדיקת התמורות המובטחות לדיירים, כבר בשלבי המו"מ הראשוני עם היזם המיועד, שהתמורות ראויות ביחס לרווחיות הצפויה מכלל פרויקט. בחינת רווחיות כלכלית לפרויקט באופן ראוי ליזם הפרויקט הכנת טבלת ניקוד לדירות הבעלים ביקור פיזי בכל דירה דירה וקביעת שווי לכל דירה על בסיס שטח הדירה הקיימת (בהמשך לטבלת מדידה רשמית שנמסרה ממודד היזם תוך ביצוע בקרות על הנ"ל( הכנת טבלת ניקוד לדירות החדשות אשר מתוכננות להיבנות על בסיס תמהיל אשר מתקבל מיזם הפרויקט. קביעת שכ"ד ראוי וגובה ערבויות גופי מימון קביעת השכ"ד הראוי להתקבל לכל דירה ודירה מיזם הפרויקט מרגע פינוי הדירות ועד קבלת הדירות החדשות. קביעת גובה הערבויות שצריכים בעלי הדירות לקבל מגוף המימון אשר ילווה את הפרויקט.
בעסקת רכישת נכס – דירת מגורים או נכס מסחרי הגורם היחידי שמוסמך לקבוע את שווי הנכס הינו שמאי מקרקעין. אל תיקחו סיכונים מיותרים התיעצו עם שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה שמתמחה באזור הרלוונטי. שמאי יבדקו את הנכס ויעריך את שווי הזכויות שלנו.
להרחבה בנושא צרו קשר עם המשרד ונשמח לתת את השירות המקצועי ביותר.
